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在今年落马的官员中，仅省部级高官就达15人之多，刷新改革开放31年来高官落马的年度纪录。其中，首当其冲的腐败重灾区是土地行业。
在某一领域出现腐败多发现象并非新闻。改革开放以来，国家经济改革的主要突破口，总是难免成为腐败多发区：例如在价格双轨制时期，沿海地方频繁出现官员纵容走私的案件，在国有企业改制阶段，频繁出现的国企私有化腐败行为，到金融改革冲关的时期，也是金融大案频发。今天的土地腐败集中，不难得出这样的结论：仅从官员个人生活作风出发，孤立、静止地理解一个时期的腐败问题并无意义，种种官商恶行的背后总有经济结构转变的背景和制度缺失的困境，而制度完善必然是一种动态的试错与纠正的过程，只有找到改革进程中的制度性缺失之处，才能及时纠正疏漏，保卫改革本身。
一般而言，密集出现腐败现象的领域，往往是制度改革的前沿阵地，存在法制监管不完善、发展及获利空间巨大的特征。当前在房地产开发与土地管理领域也不例外。从当前的大背景上看，首先，我国正处于城市化初期，房地产蓬勃发展，大量土地面临重新估值、开发出售的机遇，这为政商勾结谋取私利提供了充分条件：巨大的获利可能性。其次，现行分税制导致土地财政成为地方政府的主要经济支柱，形成了各地政府以地谋财、联手开发商“运营城市”的利益动机。最根本的则是当前征地环节以及土地出让环节都完全由地方政府掌握，导致土地完全被政府垄断。这就为土地腐败提供了必要条件，即制度漏洞。而地方政府的土地垄断权则位于土地腐败问题的核心。
土地一级市场自不待言，地方政府往往以“公共利益”为名，低价从农民或者城市居民手中征地，再高价转让给开发商，这已经是公开的秘密。比较不为人知的，是在土地一级市场也存在大开发商垄断现象。据业内人士披露，由于政府土地储备必须依靠征地拆迁获得，平整地块又需要资金，等到“生地变成熟地”才能进入拍卖市场，但一般来说，政府将生地变为熟地依然需要依赖开发商，这就往往形成了进入土地一级市场的开发商得以“自招、自挂、自拍”，甚至将大片土地通过协议方式获得，然后拿出小块土地“拍卖”，通过这一小块土地形成的超高价格形成当地房价的参考价格。如此，招拍挂的意义完全被架空，成了哄抬地价和房价的幌子。
到了土地二级市场，官商勾结情况就更为明朗。在“招、拍、挂”制度颁布之前，大量土地通过“协议批地”方式批出，开发商往往可以通过行贿打通关节，用极其低廉的价格获得大片土地。由于政商利益你中有我，我中有你，故地方政府往往无法坚决执行土地转让两年不开发无偿收回的规定。加上存量土地不明，增量土地缺乏计划，导致在“招、拍、挂”制度颁布之后，大量的存量低价土地成为开发商手中的筹码。
然而，即便是为了杜绝腐败而推出的“招拍挂”本身，也难以与腐败划清界限。首先，由于缺乏监督，政府往往可以通过设定各种度身定做的“限制条件”，将土地出让给事先勾结的开发商。其次，由于土地规划中包含了对容积率的限定，在规划上动手脚就成为政商勾结的手段。在广州就曾经出现过开发商擅自改动规划，导致平白无故多建一栋楼的事情。开发商与地方政府之间倘若早有默契，完全可以在拍卖环节将土地价格定得畸高，然后在建设环节通过改规划降低开发商的成本。此外，通过政商勾结得以早早介入土地一级市场的开发商，也可以通过把土地利润放在“七通一平”环节中，在一级市场获得土地后，再放在二级市场“自拍自挂”，从而获取暴利。
总之，正是在整个土地市场中，地方政府的垄断权力无处不在，令土地的出让者农民或者城市老区居民无法得到土地增值的利益，也令土地市场供求关系被人为操纵，市场价格无法形成。由于地方政府作为土地收益的最大获利者，同时肩负管理市场的“裁判员”职责，导致监守一体，形成寻租空间。因此，无论是在征地环节还是通过协议批地，乃至在招标、挂牌、拍卖环节，只要地方政府对土地的垄断特权不受制约，官员寻租行为就难以遏止。
因此，治理土地腐败的最根本手段，一是釜底抽薪，将土地收益收归中央政府，转而将企业利润收益转归地方政府，令地方政府得以超脱出土地利益。二是通过设立城乡土地交易市场，让农民得以直接面向土地一级市场，令开发商必须直接与农民和市民进行议价。只有做到这两点，辅以加强对两级土地市场的监管的政府作为，土地腐败才可能得以根治。
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